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44 Comments

  1. Patrick says:

    Merci pour cet article.
    Il aurait été intéressant de parler aussi d’une SCI à ‘IS et des répercussions de l’amortissement dans ce cas.

    Répondre
    • joel Marc says:
      4 septembre 2013 at 20:54

      bjr
      oui en effet la sci à l’is présente de nombreux avantages au plan fiscal des revenus, mais présente un inconvénient important en matière d’impôt sur les plus values
      par contre si l’on combine sci au démembrement de propriétés: sci à l’ir pour recevoir la nu propriété et sci à l’is pour accueillir l’usufruit et à condition qu’il existe un réel intérêt économique et encore mieux civil à structurer ainsi le patrimoine on peut optimiser le montage

  2. Fabrice says:
    3 septembre 2013 at 10:50

    Merci pour cet article, mais il aurait également été intéressant de s’intéresser aux implications lors de la revente de l’immeuble, pour l’impot sur la plus-value.
    Merci en tout cas pour cet article qui a le mérite d’expliquer de façon simple et claire la situation.

    Répondre
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  4. Fredy Gosse says:
    3 septembre 2013 at 11:19

    merci Guillaume
    juste une question
    est ce que le montage que vous suggérez ne peut être considéré par le fisc comme étant « ESSENTIELLEMENT » destiné à frauder le fisc?

    Répondre
    • Guillaume FONTENEAU says:
      4 septembre 2013 at 20:46

      Je vois ce que vous voulez dire… Non, il ne s’agit pas d’une stratégie essentiellement fiscale… du moins je ne crois pas.

      L’objectif est simplement d’appliquer strictement une règle comptable… Cela n’est pas reprochable ni essentiellement fiscal.

      Cette nouvelle définition de l’abus de droit serait vraiment catastrophique…

      Répondre Survêtement G Star Slim Tracktop Veste Zalando Lanc Red De fr
      • Fredy Gosse says:
        4 septembre 2013 at 21:29

        alors il faudra suivre de très prés la suggestion de modification « Marini »

        Répondre
  5. Helene says:
    3 septembre 2013 at 19:54
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    Merci pour cet article très intéressant.
    Une personne physique peut elle vendre à une SCi qu elle crée avec ses 2 enfants un bien immobilier sur lequel elle n à pas de prêt, en faisant par contre un prêt auprès de sa banque au nom de la SCi .
    Merci pour les réponses.

    Répondre
  6. Flo says:
    3 septembre 2013 at 21:19

    Bonjour,

    Après lecture du BOI sur les actifs, il s’avère qu’un immeuble ne s’amortie pas comptablement. En effet il faut retrancher de la base amortissable la valeur résiduelle. Comme Il est très courant qu’un immeuble ai une valeur plus importante que sa valeur d’acquisition a terme, un immeuble ne s’amortie pas comptablement.

    Fiscalement, c’est différent.

    Cordialement

    Répondre
  7. Cretier says:
    3 septembre 2013 at 21:42

    Bel article sur un sujet toujours compliqué à appréhender et a expliquer simplement aux néophytes. Pédagogiquement parfait. Et encore une fois le but n est pas ici de développer sans fin les caractéristiques des milliers de montage possible a travers la société civile. Cca, capital faible ou élevé, ir ou is,distribution ou non mise en en réserve ou ran etc… Aller trop loin comme certains d entre vous le souhaitent a travers vos questions porterait a la confusion.

    Répondre
  8. Flo says:
    3 septembre 2013 at 21:55

    Tout a fait d’accord. Je trouve le site vraiment super !
    Cependant je maintien qu’un immeuble ne s’amortie pas, la législation comptable est très claire.
    Comme souvent, la réalité est différente car beaucoup de SCI (voir toutes) constatent l’amortissement. Le fait de ne pas appliquer la règle entraîne peu de risques.

    Il s’agit d’une precision….

    Répondre
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  9. Sebastien G. says:
    3 septembre 2013 at 22:37 Star Zalando fr Survêtement Tracktop Slim Veste Red De G Lanc

    Bonjour,

    Flo, ne confondez vous pas avec l’amortissement d’un terrain qui n’est pas possible (et d’un fonds de commerce aussi par exemple) ?

    Répondre
    • Guillaume FONTENEAU says:
      4 septembre 2013 at 05:46

      Oui, un immeuble non bâti (= terrain ne s’amortit pas) mais un immeuble bâti s’amortit… cela ne fait aucun doute.

      Quelles sont vos sources ?

      Répondre
  10. Flo says:
    4 septembre 2013 at 06:40

    Article 322-1 du PCG. Art 3-4-6.

    A priori, le PCG n’est applicable aux SCI uniquement sous certaines conditions. C’est le seul moyen de pouvoir déroger a cette règle.

    Je dis cela pour precision…par pour creer la polemique.
    Encore félicitations pour votre site.

    Répondre
  11. Fredy Gosse says:
    4 septembre 2013 at 08:53
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    Guillaume avez vous une réponse sur ma question? merci

    Répondre
    • Flo says:
      4 septembre 2013 at 20:33

      Tout est une question de maîtrise du couple gain/risque. Seul un professionnel averti peut vous aider après une étude approfondi de votre cas personnel.

      Répondre
  12. Charlotte says:
    4 septembre 2013 at 15:26Tracktop fr Slim Survêtement Star G Lanc Veste Red De Zalando

    Bonjour,

    Je souhaite monter une SCI en vue de l’achat d’un ou plusieurs appartements locatifs.
    Aie-je le droit en tant que gérant de cette SCI d’habiter l’un des appartement en versant un loyer à la SCI ?
    Aie-je le droit de monter cette SCI seule ou bien faut il obligatoirement avoir un associé ?

    Merci pour vos réponses. Et je suis d’accord avec les précédents commentaires, votre sites est très intéressant et très instructif.

    Répondre
    • Flo says:
      4 septembre 2013 at 20:31

      Vous pouvez soit occuper le bien a titre gratuit sans verser de loyer donc soit verser un loyer dans les conditions du marché ( a vérifier tout de même ) … Et la recherche c’´est du temps donc de l’argent…

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      Vous pouvez pas créer une SCI seul … Il faut être 2 a minima.

      Bonne soirée

      Répondre
      • Raphael L says:
        16 septembre 2013 at 17:54
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        Flo a raison, l’amortissement de l’immeuble ne pourra pas être total (hors mis la valeur du terrain), mais il y aura des composants qui auront une valeur nulle à la fin de leur usage et d’autres qui ne perdront pas de valeur (comme la structure de l’immeuble)
        Il y a quand même un amortissement…

        Répondre
    • Guillaume FONTENEAU says:
      4 septembre 2013 at 20:38

      Néanmoins, vous ne pourrez pas déduire les charges d’intérêt et autres charges déductibles.

      Répondre
      • Dan says:
        10 décembre 2014 at 11:46

        Dans le cadre d’une cession de parts sociales (et pas de démembrement au profit des enfants)
        Le fait de ne pas amortir le bien augmente le résultat, et par voie de distribution le compte courant d’associé.
        En cas de cession à titre onéreux des parts de la SCI, ne serait il pas plus avantageux de ne pas amortir le bien, permettant ainsi d’augmenter le compte courant d’associé (qui est une dette au passif) et de diminuer d’autant la plus value?
        Le montant total à payer au vendeur sera identique = montant de la cession de part + remboursement du compte courant, mais la plus value taxable sera diminuée.
        Merrci de me dire si mon raisonnement est correct

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        Répondre
    • joel Marc says:
      5 septembre 2013 at 00:29

      bsr
      vous pouvez occuper un logement détenu par une sci à condition toutefois que les statuts prévoient expressément cette possibilité, faute de quoi il y a un risque d’ABS. En principe un loyer de marché doit être versé. par contre il serait habile pour de faire voter l’occupation à titre gratuit et non de prévoir la gratuité systématique dans les statuts. L’administration pourrait cependant intégrer cet avantage à titre gratuit dans la cerfa 2042.Bon,,e soirée

      Répondre
      • Charlotte says:
        5 septembre 2013 at 09:12

        Merci pour vos précisions.
        J’avoue ne pas encore maîtriser le sujet du coup je ne sais pas qu’elle est la meilleure procédure à suivre pour ce projet.
        Je souhaite verser un loyer mensuel pour rembourser le prêt effectué par la SCI.

        Guillaume pouvez-vous m’en dire plus sur les conditions de déduction des charges d’intérêts ?

        Répondre
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  13. Raph EM says:
    8 septembre 2013 at 16:51

    Bonjour Charlotte,

    Vous pouvez effectivement habiter l’immeuble acquis par la SCI; il conviendra alors de préciser sur votre déclaration n°2044 (revenus fonciers) que l’immeuble est occupé à titre gratuit par l’un des associé (la déclaration prévoit ce cas).
    Vous ne pourrez alors effectivement pas déduire les frais d’emprunts ni les charges liés à l’immeuble.
    Par contre, si vous versez un loyer à la SCI (d’un montant correspondant aux conditions habituelles du marché), vous pourrez éventuellement créer un déficit foncier.
    Vous noterez que cette démarche ne concerne que les SCI soumises au régime d’imposition de l’impôt sur le revenu (et non pas à l’impôt sur les sociétés), et les immeubles d’habitation.
    Enfin, cette démarche (occupation gratuite) ne remettra pas en cause la possibilité de gérer « normalement » les éventuels autres immeubles acquis par la SCI (appels de loyers et déductions des charges afférentes).

    Répondre
  14. Comment savoir exactement quel taux et quelle durée choisir pour amortir le bien ?
    Pourquoi choisir 2% au lieu de 1% par exemple?
    Et pour la durée, si nous n’avons pas de limite dans le temps pour l’usage du bien, sur combien d’années pouvons nous amortir ?

    La base d’amortissement est-elle égale au montant de l’acquisition? ou doit-elle être inférieure ?

    Merci pour votre aide.

    Répondre
  15. Dan says:
    10 décembre 2014 at 11:44

    Dans le cadre d’une cession de parts sociales (et pas de démembrement au profit des enfants)
    Le fait de ne pas amortir le bien augmente le résultat, et par voie de distribution le compte courant d’associé.
    En cas de cession à titre onéreux des parts de la SCI, ne serait il pas plus avantageux de ne pas amortir le bien, permettant ainsi d’augmenter le compte courant d’associé (qui est une dette au passif) et de diminuer d’autant la plus value?
    Le montant total à payer au vendeur sera identique = montant de la cession de part + remboursement du compte courant, mais la plus value taxable sera diminuée.
    Merrci de me dire si mon raisonnement est correct

    Répondre
  16. Bonjour,
    Je dirige une SARL qui occupe les locaux loués par une SCI imposée à l’IS dont je suis gérante.
    L’amortissement des locaux appartenant à la SCI a été calculé sur 20 ans, et déduit ainsi des résultats annuels jusque l’exercice 2014. Un emprunt sur 10 ans est terminé depuis l’exercice 2014.
    Il reste donc 10 ans d’amortissement, dont la charge devrait être absorbée par les recettes issues des loyers payés par la SARL.
    Mais la SARL est en difficulté économique, et serait en déficit si elle payait les loyers à hauteur de cet amortissement (+ autres charges de la SCI qui devraient être absorbés par ces loyers)
    Ma question : afin d’éviter un déficit à la SARL, est-il possible d’allonger la durée du plan d’amortissement des locaux de la SCI ? (par exemple passer de 20 ans à 30 ans)
    Si oui, quelles démarches comptables et fiscales faut-il effectuer ?
    Autre question : en cas de revente des locaux avant la fin de l’amortissement (que ce soit avant 20 ans ou plus) que devient la part du bien non amortie fiscalement ?
    Merci beaucoup.

    Répondre
  17. patrick GUERIZEC says:
    6 avril 2016 at 15:43

    Bonjour,
    Je note qu’une SCI n’est pas dans l’obligation d’amortir dans la mesure où les associés qui détiennent son capital sont des personnes physiques.
    Hoodie Tommy Zalando À Jeans Sweat Capuche Classics Green fr 4SwxvgqAS Si, après quelques années de fonctionnement, un des associés cède ses parts à une société IS ou à une entreprise BIC, la SCI aura l’obligation de procéder à des amortissements qui pourront être déduits par le nouvel associé.
    La date de départ de cet amortissement sera-t-il le jour où la société IS ou BIC devient associé, ou bien faudra-t-il se placer au moment où la SCI est devenue propriétaire de l’immeuble et ainsi reconstituer les amortissements antérieurs qui n’ont pas été déduits et qui ne seraient pas déductibles, ce qui contribuerait naturellement à diminuer le nombre d’années effectives de l’amortissement pour le bénéficiaire, c’est à dire pour la société IS (BIC).
    Merci pour votre réponse

    Répondre
  18. TOURNEZ PHILIPPE says:
    12 juillet 2016 at 21:36

    Bonsoir,
    pour différentes raisons je souhaite monter une sci imposée à l’IS. Comment dois je constituer mon compte de résultat notamment au niveau de l’amortissement comptable ? Puis je l’amortir sur 20 ans soit la durée du prêt ?

    Merci
    Philippe

    Répondre
  19. oxana says:
    26 août 2016 at 16:15

    « Au terme de cette stratégie, les parents usufruitiers ont doivent percevoir le bénéfice comptable de la SCI. La constatation d’un amortissement ayant pour conséquence de réduire le bénéfice distribuable à l’usufruitier, c’est le nu propriétaire qui en profite ».

    Pouvez vous m’expliquer svp comment le nu propriétaire pourrait profiter de la constatation d’un amortissement?
    merci

    Répondre
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  20. Fabrice says:
    5 septembre 2016 at 14:23

    Oxana, La somme qui est amortie ne peut pas être retiré de la SCI, l’usufruitier ne peut donc pas en profiter et le nue-propriétaire voit ça SCI GRANDIR!

    Répondre
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    solvinz says:
    7 novembre 2016 at 14:58

    Bonjour,
    Est t’il possible de déduire le déficit foncier des travaux pour une SCI IR (imeuble loué en nue) jusqu’à épuisement puis passer la SCI à IS et pratiquer l’amortissement de l’immeuble sur la valeur « résiduelle » (valeur de l’immeuble à N+X années) ?
    Exemple:
    – Immeuble acheté 50 K€, travaux: 100 000 K€;
    – Le déficit fonciers permet d’effacer la fiscalité sur 6 ans;
    – Au bout de la 6ème année, la SCI passe à l’IS et amortie comptablement l’immeuble;
    – Sur le principe d’un marché immobilier stable et d’un amortissement comptable linéaire de l’immeuble sur 30 ans, la valeur comptable de l’immeuble en début d’amortissement à N+6 = 50 € + 100 K€ – [6 x (150 K€ * 3.33%)] = 150 000 – 29 970 € = 120 030 € amortissable sur 24 ans (30 – 6 ans) ?
    Est-ce que mon raisonnement est juste svp ?

    Répondre
  22. solvinz says:
    7 novembre 2016 at 15:00

    Vous l’aurez compris, travaux: 100 K€ et non 100 000 K€ !

    Répondre
  23. solvinz says:
    17 novembre 2016 at 14:34

    Je viens de me rendre compte que je viens de poser à peu près la même question sur un autre article !
    https://www.leblogpatrimoine.com/immobilier/societe-civile-sci-option-impot-sur-les-societes-interet.html#comment-595703Melange fr Pullover Grey Yasfloss Yas Peplum Zalando Light BEqw7EZxS
    Je vous prie de bien vouloir m’en excuser. Comme quoi cette question m’obsède !

    En d’autres termes : Une SCI à l’IS peut-elle amortir un immeuble après avoir déduit le déficit foncier (travaux de rénovation) lorsqu’elle était encore à l’IR ?

    Répondre
  24. solvinz says:
    24 novembre 2016 at 13:02

    Ma question ne semble avoir inspiré personne, ni ici, ni ailleurs…
    En creusant, il semblerait qu’une plus value potentielle au moment du passage en amortissement (valeur du marché) soit imposable immédiatement ou reportable si l’amortissement de l’immeuble est intégré dans la compta tel qu’il aurait dû l’être depuis la date d’acquisition du bien.
    Mais je tourne en rond… Est-ce que le déficit foncier appliqué antérieurement doit être intégralement reporté dans la valeur de référence de l’immeuble lors du passage en amortissement (basculement de la SCI de l’IR à l’IS) ?

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    Répondre
  25. Raphael Lousquy says:
    29 novembre 2016 at 18:08

    Par ce que la question de solvinz est délicate je vous livre LA réponse du grand maitre Francis Lefebvre :-))

    2 Le changement dans la qualité des associés d’une SCI, dans le cas où ses parts jusqu’alors détenues exclusivement par des personnes physiques sont acquises par une société soumise à l’impôt sur les sociétés, entraîne un changement des règles de détermination de son résultat. En effet, alors que le revenu imposable au nom des personnes physiques membres d’une telle société est fixé, en application de l’article 238 bis K du CGI, par la législation applicable aux revenus fonciers, le résultat qui correspond aux droits des associés soumis à l’impôt sur les sociétés est déterminé selon les règles qui régissent les bénéfices industriels et commerciaux.

    3 Aucune mesure législative ou réglementaire n’est prévue pour assurer la transition entre les deux régimes de détermination du résultat. Plusieurs difficultés en résultent. Ainsi, la jurisprudence a-t-elle été déjà saisie de litiges nés des modalités différentes de rattachement des produits entre ces deux catégories de revenus.
    Selon la cour administrative d’appel de Bordeaux, la quote-part du résultat d’une société civile immobilière qui revient à une société anonyme ne peut comprendre un produit correspondant à une créance née avant l’entrée de cette entreprise dans la SCI, alors même qu’elle était jusqu’alors soumise à la règle de l’encaissement pour le rattachement de ses recettes (CAA Bordeaux 1-7-2003 n° 99-1730 : DC-V-2350).

    4 S’agissant plus particulièrement des amortissements, l’entrée d’associés soumis à l’IS impose à la SCI, conformément à l’article 39, I-2° du CGI, de constater l’amortissement des immeubles lui appartenant selon les règles propres aux bénéfices industriels et commerciaux.
    Dans l’hypothèse d’un changement de qualité d’associé, la question de la détermination du plan d’amortissement soulève plusieurs interrogations.
    En l’espèce, la société requérante soutenait qu’à défaut d’obligation expresse prévue par les textes, elle ne pouvait se voir privée sous le régime des BIC du droit à déduction des amortissements qui auraient pu être déduits, mais ne l’ont pas été, durant toute la période au cours de laquelle son résultat relevait à titre exclusif des revenus fonciers. Selon elle, le plan d’amortissement pouvait ainsi être établi en prenant comme point de départ le bilan d’ouverture du premier exercice dont les résultats devaient être déterminés selon les règles commerciales. Cette solution présentait le mérite sur le plan économique d’éviter à l’associé soumis à l’impôt sur les sociétés d’être imposé sur un résultat brut ne prenant en compte aucun amortissement lorsque le changement de la qualité de l’associé intervient assez longtemps après l’acquisition des immeubles (en l’espèce vingt-trois ans) (Voir également en faveur de cette analyse l’étude de P. Fernoux « Amortissement de l’immeuble d’une SCI par un nouvel associé soumis à l’IS » publiée au BF 12/03 p. 883).

    5 Mais, en l’espèce, la Haute Assemblée a considéré que la SCI devait retenir comme point de départ du plan d’amortissement de ses immeubles, la date de leur mise en service et non celle à laquelle la SCI a dû pour la première fois déterminer son résultat imposable selon les règles applicables aux bénéfices industriels et commerciaux. Elle confirme en cela la position prise par la cour administrative d’appel de Nantes (CAA Nantes 28-9-2005 n° 03-640 et 03-812 : DC-V-2360 fv).
    L’analyse retenue procède d’une application rigoureuse de la réglementation relative aux amortissements, en tant qu’elle place le point de départ d’un plan d’amortissement à une date à laquelle la SCI n’était pas tenue de comptabiliser de telles dotations. Elle se fonde sur la circonstance que la cession des parts détenues par des associés personnes physiques à une société soumise à l’impôt sur les sociétés entraîne une modification de la catégorie d’imposition et donc du mode de détermination du bénéfice imposable, sans pour autant qu’il y ait création d’une personne morale nouvelle.

    6 Le Conseil d’Etat ne s’est pas prononcé sur la base d’amortissement qui devait être retenue. Cependant, eu égard à la solution rendue, on peut penser que la SCI doit s’en tenir au prix de revient d’origine de ses immeubles et ne serait pas autorisée à prendre en compte leur valeur réelle à la date du changement d’associés.

    7 En pratique, on rappelle qu’en vertu de la réglementation comptable applicable aux amortissements pour les exercices ouverts à compter du 1er janvier 2005, une SCI confrontée à l’entrée d’entreprises soumises à l’IS parmi ses membres doit procéder à la décomposition de ses immeubles pour calculer les amortissements réputés déjà déduits en vertu de la présente décision du Conseil d’Etat.
    L’établissement des plans d’amortissement obéit à des règles différentes selon l’affectation des immeubles. Ainsi, lorsqu’une SCI loue des biens immobiliers à une entreprise non liée (au sens de l’article 39, 12 du CGI), ils sont regardés comme des immeubles de placement. Le plan d’amortissement établi sur la structure doit alors obligatoirement être échelonné, au plan fiscal comme au plan comptable, sur sa durée réelle d’utilisation. (Voir sur ce point notre ouvrage « Amortissements », 2e édition n° 695 s.). A l’inverse, pour les immeubles ne constituant pas des immeubles de placement, la durée issue des usages en vigueur jusqu’en 2004 peut être retenue. Mais soulignons que les SCI placées dans la situation visée en l’espèce par le Conseil d’Etat pourront trouver un intérêt à se prévaloir de la règle admise par l’administration, qui autorise les entreprises à amortir l’ensemble de leurs immobilisations sur leur durée d’utilisation. Elles disposeront ainsi d’une capacité d’amortissement accrue à compter du changement d’associés.

    FR 48/07 (paru le 26/10/07)
    (c) 2014 Editions Francis Lefebvre

    Répondre
  26. patrick GUERIZEC says:
    30 novembre 2016 at 09:28

    Merci beaucoup pour cette réponse, et ce commentaire des plus clairs.

    Répondre
  27. solvinz says:
    30 novembre 2016 at 22:44
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    Un grand merci pour ce retour documenté et précis !

    J’en déduit à sa lecture que mon calcul serait juste (ou pas) ? En reprenant mon post plus haut (7 novembre 2016 at 14:58), si la SCI bascule à l’IS, elle pourrait reprendre son plan d’amortissement en tenant compte des années déjà écoulées depuis l’acquisition + travaux. Si la SCI IR achète rénove et loue en 2010, en passant à l’IS en 2016, elle reprendra son plan d’amortissement en cours (N+6) jusqu’à 2040 (si l’immeuble est amorti sur 30 ans).
    Ce qui du fait créer une belle opportunité fiscale !

    A moins que le déficit foncier des 6 années doivent être déduits de la valeur de l’immeuble restant à amortir lors du passage à l’IS ? Et là, c’est le drame…

    Répondre
    • André Lapointe says:
      21 août 2018 at 13:40

      oui c ‘est le drame !

      Répondre
  28. je me relis trop tard… Pardon pour les fautes.

    Répondre
  29. rougemond says:
    22 juin 2017 at 13:23

    BJR – une SCI immobilière IS créée pour 99 ans revenus locatifs meublés revenus annuels env. 7000e bruts

    comment fonctionne les amortissements de cette SCI – 20 ANS/30 ANS
    et en cas de revente du bien immobilier comment ça se passe pour les amortissements déduit s? faut ils les rajouter ou les déduire- prix d’achat 77000e

    • DELJ says:
      12 juillet 2017 at 13:55

      Bonjour,

      Sauf erreur de ma part, la location meublée par une SCI entraîne systématiquement une imposition du résultat fiscal à l’Impôt sur les sociétés.

      Lors de la revente du bien du bien la plus-value est égale à
      Prix de vente – (Prix d’acquisition comptabilisé – amortissements comptabilisés)

      Répondre
  30. Azzala says:
    19 novembre 2018 at 15:47

    Bonjour,
    J’ai une question sur ce montage en nue-propriété : est-il possible de donner la nue-propriété départ a des enfants mineurs alors que la SCI est endettée ?

    Répondre
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